Ao arrematar um imóvel em leilão, é fundamental estar ciente das diversas contrições pré-existentes (ônus e gravames), tais como penhoras, arrestos, indisponibilidades e hipotecas. Estes ônus devem ser baixados após a arrematação.
Isso acontece pois o processo de arrematação tem um caráter originário, significando que ele permite que a propriedade seja transferida para o novo dono limpa de quaisquer encargos que não estejam diretamente ligados ao imóvel em si, mas sim ao seu antigo proprietário.
Ônus que Podem Ser Baixados com a Arrematação
- Penhoras: Geralmente relacionadas a dívidas do proprietário anterior, as penhoras são levantadas uma vez que a arrematação é finalizada, desvinculando o imóvel das dívidas anteriores.
- Arrestos: Semelhante às penhoras, referem-se ao congelamento de bens por determinação judicial, que também são baixadas com a arrematação.
- Indisponibilidades: Restrições que impedem a venda ou a transferência do imóvel pelo devedor também são baixadas.
- Hipoteca: Desde que o credor hipotecário tenha sido devidamente intimado, a hipoteca será baixada com a arrematação, liberando o imóvel de tal gravame.
- Outras constrições ligadas ao antigo proprietário: Qualquer outro ônus que esteja associado ao proprietário anterior e não diretamente ao imóvel pode ser igualmente removido.
Ônus que Não São Baixados Diretamente com a Arrematação
- Alienação Fiduciária: No contexto de um leilão, ao arrematar um imóvel sujeito a alienação fiduciária, o que se adquire, na realidade, são os direitos que o devedor possuía sobre o imóvel. Esses direitos estão normalmente atrelados a um contrato de financiamento que permanece ativo. Essa particularidade implica que a constrição — a alienação fiduciária — só é completamente eliminada com o pagamento integral do saldo devedor do contrato de financiamento. Portanto, o arrematante deve estar ciente de que, ao adquirir um imóvel nessas condições, assume a responsabilidade de liquidar o financiamento pendente para obter a propriedade plena do bem.
- Usufruto: Quando o imóvel leiloado está sob usufruto, o objeto da arrematação é a nua propriedade do imóvel. Isso significa que o direito de uso, gozo e obtenção dos frutos do imóvel permanece com o usufrutuário até que ocorra a renúncia ou o falecimento deste. Apenas após tais eventos, o arrematante, agora proprietário da nua propriedade, adquire a propriedade plena, consolidando todos os direitos sobre o imóvel. É crucial que compradores em potencial compreendam essa dinâmica para evitar surpresas quanto às limitações na utilização do imóvel até a extinção do usufruto.
- Penhoras por Dívidas Propter Rem: As dívidas propter rem, ou seja, aquelas que estão vinculadas diretamente ao imóvel (como IPTU e dívidas de condomínio), não são automaticamente extintas com a arrematação. A quitação dessas dívidas é essencial para a baixa das respectivas penhoras. Comumente, uma parte do valor arrecadado na arrematação é destinada à liquidação dessas obrigações. No entanto, a eficácia dessa medida depende de uma análise detalhada para verificar se os valores arrecadados serão suficientes para cobrir todas as dívidas, considerando-se também o concurso de credores. Este aspecto ressalta a importância de um planejamento cuidadoso e de consultas jurídicas prévias à participação no leilão, assegurando que o arrematante esteja plenamente informado sobre o estado financeiro do bem e os passos subsequentes para a regularização da propriedade.
Como Solicitar a Baixa dos Gravames
Esse tema é abordado nos parágrafos 1 e 2 do Artigo 269 do NSCGJ - Tomo I, vejamos:
§ 1º As hipotecas anteriores à arrematação serão extintas, devendo ser expedido mandado no processo em que realizada a arrematação.
§ 2º O cancelamento do registro de constrições anteriores à arrematação oriundas de outros processos deverá ser requerido pelo arrematante diretamente aos respectivos juízos dos quais foram originadas as constrições.
Ou seja, a hipoteca será baixada no mesmo processo do leilão, porém, para as outras contrições, o arrematante, através de seu advogado, precisa agir diretamente onde elas foram originalmente registradas e apresentar um pedido formal.
Nesses pedidos, o arrematante deve detalhar que o imóvel foi adquirido em leilão e solicitar que seja emitida uma ordem judicial direcionada ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente. Essa ordem tem como objetivo instruir o CRI a proceder com o cancelamento oficial desses encargos no registro do imóvel.