Resumo rápido
- A arrematação tem caráter originário: transfere a propriedade limpa de encargos ligados ao antigo dono, como penhoras, arrestos, indisponibilidades e hipotecas.
- Alienação fiduciária, usufruto e dívidas propter rem (IPTU, condomínio) não são baixados automaticamente, cada um tem uma regra própria.
- A hipoteca é baixada no próprio processo do leilão; as demais constrições exigem pedido do arrematante diretamente no juízo de origem.
Por que a arrematação limpa ônus e gravames
Ao arrematar, o comprador precisa estar ciente de constrições pré-existentes, como penhoras, arrestos, indisponibilidades e hipotecas. A arrematação tem caráter originário: a propriedade é transferida ao novo dono limpa de encargos que não estejam ligados ao imóvel em si, mas ao antigo proprietário.
Ônus que podem ser baixados com a arrematação
- Penhoras: em geral ligadas a dívidas do proprietário anterior, são levantadas assim que a arrematação é finalizada.
- Arrestos: semelhantes às penhoras, o congelamento de bens por determinação judicial também é baixado com a arrematação.
- Indisponibilidades: restrições que impedem a venda ou transferência pelo devedor também são baixadas.
- Hipoteca: desde que o credor hipotecário tenha sido devidamente intimado, é baixada com a arrematação.
- Outras constrições ligadas ao antigo proprietário: podem ser removidas da mesma forma.
Ônus que não são baixados diretamente com a arrematação
| Ônus | Como funciona |
|---|---|
| Alienação fiduciária | Ao arrematar um imóvel sujeito a alienação fiduciária, o que se adquire são os direitos que o devedor tinha sobre o imóvel, atrelados a um contrato de financiamento ainda ativo. A constrição só é eliminada com o pagamento integral do saldo devedor. O arrematante assume a responsabilidade de quitar o financiamento pendente para obter a propriedade plena. |
| Usufruto | O objeto da arrematação é a nua propriedade. O direito de uso, gozo e obtenção dos frutos do imóvel permanece com o usufrutuário até renúncia ou falecimento. Só depois disso o arrematante consolida a propriedade plena. |
| Dívidas propter rem (IPTU, condomínio) | Vinculadas diretamente ao imóvel, não são automaticamente extintas com a arrematação. A quitação é essencial para a baixa das penhoras respectivas; parte do valor arrecadado costuma ser destinada a isso, mas depende de análise do caso e do concurso de credores. |
Como solicitar a baixa dos gravames
O tema é tratado nos parágrafos 1 e 2 do Artigo 269 do NSCGJ - Tomo I:
§ 1º As hipotecas anteriores à arrematação serão extintas, devendo ser expedido mandado no processo em que realizada a arrematação.
§ 2º O cancelamento do registro de constrições anteriores à arrematação oriundas de outros processos deverá ser requerido pelo arrematante diretamente aos respectivos juízos dos quais foram originadas as constrições.
Ou seja: a hipoteca é baixada no mesmo processo do leilão. Para as demais constrições, o arrematante, através de seu advogado, precisa agir diretamente no juízo onde elas foram originalmente registradas e apresentar um pedido formal, detalhando que o imóvel foi adquirido em leilão e solicitando ao juízo uma ordem para que o Cartório de Registro de Imóveis (CRI) competente cancele o encargo no registro do imóvel.