Resumo rápido
- A viabilidade financeira compara os custos totais do investimento (arrematação, manutenção, regularização) com a receita esperada na revenda, para calcular o ROI.
- Veja abaixo um exemplo completo, do lance até o lucro líquido final.
O que é a viabilidade financeira
Avalia a relação entre custos e receitas de um investimento em imóvel de leilão. O objetivo é calcular o retorno esperado, provisionar os custos, e definir um lance máximo que não comprometa a rentabilidade desejada.
Informações necessárias
- Valor de mercado (VM): por quanto o imóvel pode ser vendido depois.
- Lance mínimo (VA): valor inicial do leilão.
- Ciclo: tempo estimado entre a arrematação e a venda.
- Comissão do leiloeiro: normalmente 5%, conforme o edital.
- ITBI: varia conforme o município.
- Registro: taxas de registro da arrematação.
- Advogado: honorários para regularização e desocupação.
- Reforma: despesas para valorizar o imóvel ou vender mais rápido.
- Desocupação: gastos com carreto e depositário, se necessário.
- IPTU e condomínio: provisionados pelo tempo do ciclo de investimento.
- Imposto sobre o lucro (pessoa física): 15% sobre o lucro da venda.
- Comissão de venda: normalmente 6%, se a venda for intermediada por corretor.
- Outros custos: qualquer despesa adicional, incluindo dívidas de responsabilidade do arrematante.
Exemplo completo
| Etapa | Item | Valor |
|---|---|---|
| Na arrematação | Valor do lance | R$230.000 |
| Comissão do leiloeiro (5%) | R$11.500 | |
| Total na arrematação | R$241.500 | |
| Na manutenção (ciclo de 12 meses) | Condomínio (R$500/mês) | R$6.000 |
| IPTU (R$100/mês) | R$1.200 | |
| Total de manutenção | R$7.200 | |
| Na regularização e reforma | ITBI (3%) | R$6.900 |
| Registro | R$2.415,54 | |
| Advogado (opcional) | R$5.000 | |
| Reforma | R$7.000 | |
| Outros custos provisionados | R$2.000 | |
| Custo total do investimento | R$272.015,54 | |
Receita da venda: valor de venda estimado em R$480.000, com comissão de venda de 6% (R$28.800).
Imposto sobre o lucro: calculado sobre R$480.000 − R$28.800 − R$241.500 − R$23.315,54 = R$186.384,46 de lucro tributável, o que dá aproximadamente R$27.957,67 de imposto (15%).
Lucro líquido: R$480.000 (receita) − R$272.015,54 (custo total) − R$28.800 (comissão de venda) − R$27.957,67 (imposto) = R$151.226,79.
ROI: lucro líquido dividido pelo custo total do investimento, aproximadamente 55,57% neste exemplo.
Este é um exemplo ilustrativo com valores fictícios. O retorno real de cada operação depende dos valores do lote, do edital e dos custos que aparecerem no seu caso específico.