O processo de avaliação de um bem destinado a leilão é um passo crucial que define as bases para o lance mínimo e, consequentemente, o andamento da hasta. Essa avaliação pode ser realizada por diferentes profissionais, cada um trazendo um nível de detalhamento específico ao laudo de avaliação.
Valor de Avaliação
Avaliação por Perito: Quando a avaliação é feita por um perito, espera-se um laudo detalhado que não apenas estabelece o valor estimado do bem, mas também oferece uma rica descrição que inclui diversas informações e imagens do imóvel. Esse detalhamento permite uma compreensão mais ampla das características e condições do bem, facilitando uma análise mais precisa por parte dos potenciais investidores.
Avaliação por Oficial de Justiça ou Trazida pelo Exequente: Em contraste, quando a avaliação é conduzida por um oficial de justiça ou fornecida pelo exequente, o foco recai sobre a descrição básica e o valor estimado do bem, sem entrar em detalhes minuciosos ou fornecer imagens.
Valor de Mercado x Avaliação
Na esfera dos leilões, é vital distinguir entre o valor de mercado de um bem e sua avaliação para leilão, pois essas duas métricas podem diferir significativamente e influenciar diretamente o potencial de lucro de um investimento.
Imóvel Subavaliado: Quando um bem é avaliado abaixo do seu real valor de mercado, considera-se que está subavaliado. Esta situação apresenta uma oportunidade de ouro para investidores, já que a aquisição do bem a um preço inferior ao seu verdadeiro valor pode resultar em um lucro acima do esperado.
Imóvel Superavaliado: Por outro lado, imóveis avaliados acima do valor corrente no mercado estão superavaliados. Esse cenário pode diminuir significativamente a margem de lucro que um investidor poderia obter.
A Importância da Diligência
Para mitigar os riscos associados tanto à subavaliação quanto à superavaliação, é essencial que os investidores realizem uma diligência detalhada. Isso inclui a análise do laudo de avaliação, pesquisa sobre o valor de mercado atual do bem, e consideração de fatores como localização, estado de conservação e demanda potencial.
Desconto em Leilão
Determinação do Desconto: O desconto aplicado sobre o valor de avaliação é determinado pelo juiz, não pelo leiloeiro, e é um fator crucial para atrair investidores.
Desconto na Segunda Praça: Comumente, bens não arrematados na primeira praça são oferecidos na segunda com descontos de até 50% sobre a avaliação inicial.
Terceira Praça em Leilões de Falência: Alguns leilões, especialmente de falência, podem oferecer uma terceira praça com descontos superiores a 50%, aumentando a atratividade do bem.
Desconto em Leilões com Penhoras de Parte do Imóvel
Desconto x Propriedade Penhorada: A porcentagem de desconto determinada pelo juiz e a aparente no edital podem divergir. Isso ocorre quando a penhora incide apenas sobre uma cota parte do bem, normalmente de um coproprietário.
Considerando uma penhora sobre 50% da propriedade, mesmo que o desconto de 50% seja aplicado, ele incide apenas sobre a porção afetada pela penhora. Assim, na prática, o desconto sobre o valor total do imóvel resulta em apenas 25%, preservando o valor da parte não devedora.
Exemplo – Imóvel avaliado em R$ 100.000,00
1ª Praça: Valor de lance baseado no valor de avaliação.
Valor de Lance Mínimo: R$100.000
2ª Praça: Aplicação de 50% de desconto sobre o valor de avaliação.
Valor de Lance Mínimo com Desconto: R$50.000
2ª Praça com Penhora de 50%:
Mesmo com um desconto determinado de 50%, a aplicação desse desconto sobre a integralidade do imóvel na prática ajusta o lance mínimo considerando apenas a parte penhorada.
Cálculo do Desconto Prático: Se o juiz determina 50% de desconto, mas aplicável apenas sobre a metade penhorada (50% de R$100.000 = R$50.000), o lance mínimo seria de R$75.000 (50.000 da parte não penhorada + 25.000 da parte penhorada com desconto).
3ª Praça (em caso de falência): Desconto superior pode ser aplicado.
Exemplo de Desconto Superior: 75% sobre o valor de avaliação.
Valor de Lance Mínimo com Desconto Superior: R$25.000