Na jornada da arrematação de imóveis em leilão, é crucial realizar uma análise detalhada para garantir que o arrematante não herde dívidas desconhecidas vinculadas ao imóvel. Antes de adentrarmos nas especificidades das dívidas, é importante estabelecer uma distinção: as dívidas que necessitam da atenção do arrematante são aquelas inerentes ao imóvel e aquelas que interferem na distribuição do produto da arrematação. As dívidas pessoais do proprietário e as vinculadas especificamente ao processo de execução não são, em geral, de relevância direta para o arrematante.
Dívidas do Imóvel
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
- O IPTU incide sobre a propriedade do imóvel. Na maioria dos casos, essa dívida é quitada utilizando-se o próprio produto da arrematação, conforme estabelecido pelo artigo 130 do Código Tributário Nacional (CTN). Se o valor arrecadado na arrematação não for suficiente para cobrir a dívida, o arrematante pode tornar-se responsável pelo saldo devedor. O IPTU tem preferência sobre as dívidas de condomínio.
Condomínio
- Similar ao IPTU, a dívida de condomínio geralmente é paga com o produto da arrematação. É essencial verificar o que consta no edital do leilão e se há menção ao artigo 908 do Código de Processo Civil (CPC). Caso o valor da arrematação não seja suficiente para quitar a dívida, o arrematante pode ser responsabilizado pelo restante.
É comum que muitos leilões se originem de processos que envolvem a cobrança de IPTU e dívidas de condomínio. Esses casos facilitam tanto a identificação do montante devido quanto a posterior distribuição dos valores arrecadados, que é realizada pelo mesmo juiz responsável pelo leilão.
Dívidas Trabalhistas
- Embora não sejam dívidas do imóvel propriamente ditas, as dívidas trabalhistas são relevantes pois possuem prioridade no pagamento com o produto da arrematação. O arrematante deve diligenciar para assegurar que o valor arrematado seja suficiente para cobrir as dívidas do imóvel, considerando essa ordem de preferência.
Preferências de Pagamento
A ordem de prioridade para o pagamento das dívidas com o produto da arrematação é:
| Dívidas Trabalhistas > IPTU > Condomínio |
Débitos Exequendo
O valor dos débitos exequendo é frequentemente informado nos editais de leilão, representando o montante da dívida que originou o leilão. Contudo, o arrematante não precisa se preocupar com essa quantia, a não ser que o débito exequendo esteja relacionado a uma execução de condomínio, execução fiscal (IPTU) ou uma execução trabalhista.
Exemplos Práticos
Exemplo 1
- Arrematação de R$300 mil
- Dívida de IPTU: R$50 mil
- Dívida de condomínio: R$200 mil
- Resultado: A arrematação cobre todas as dívidas do imóvel.
Exemplo 2
- Arrematação de R$300 mil
- Dívida trabalhista: R$100 mil
- Dívida de IPTU: R$50 mil
- Dívida de condomínio: R$200 mil
- Resultado: Paga-se R$100 mil para a dívida trabalhista, R$50 mil para o IPTU e R$150 mil para o condomínio, restando um saldo devedor de R$50 mil, potencialmente de responsabilidade do arrematante.
Exemplo 3
- Arrematação de R$300 mil
- Dívida trabalhista 1: R$50 mil
- Dívida trabalhista 2: R$100 mil
- Dívida de IPTU: R$20 mil
- Dívida de condomínio: R$50 mil
- Resultado: As dívidas trabalhistas são quitadas, seguidas pelo IPTU e condomínio, sobrando R$80 mil, que podem ser distribuídos para outras penhoras ou devolvidos ao executado.