Resumo rápido
- As dívidas que importam pro arrematante são as do próprio imóvel (IPTU, condomínio) e as que interferem na distribuição do valor arrecadado. Dívidas pessoais do antigo dono, em regra, não são problema seu.
- Por decisão do STJ em recurso repetitivo, o arrematante não pode ser responsabilizado por IPTU anterior à arrematação, mesmo que o edital diga o contrário. Isso é factual, não depende de interpretação caso a caso.
- Condomínio é diferente: se o valor da arrematação não cobrir a dívida, o arrematante pode ser responsabilizado pelo saldo. Depende do que consta no edital e do artigo 908 do CPC.
- Ordem de prioridade no pagamento: dívida trabalhista primeiro, depois IPTU, depois condomínio.
Dívidas do imóvel
IPTU. Incide sobre a propriedade e é quitado com o próprio produto da arrematação (art. 130 do CTN). Por decisão do STJ em recurso repetitivo, o arrematante não pode ser responsabilizado por IPTU anterior à arrematação, mesmo que haja previsão em contrário no edital. Se o valor arrecadado não for suficiente, o saldo devedor permanece com o antigo proprietário. O IPTU tem preferência sobre a dívida de condomínio.
Condomínio. Também costuma ser pago com o produto da arrematação. Vale conferir o que o edital diz e se há menção ao artigo 908 do CPC. Se o valor da arrematação não for suficiente pra quitar, o arrematante pode ser responsabilizado pelo restante.
Dívidas trabalhistas (alimentares). Não são dívidas do imóvel propriamente ditas, mas têm prioridade no pagamento com o produto da arrematação.
Ordem de prioridade no pagamento
Dívida trabalhista, depois IPTU, depois condomínio.
Débito exequendo
É o valor da dívida que originou o leilão, geralmente informado no edital. O arrematante não precisa se preocupar com essa quantia, a não ser que o débito exequendo seja de execução de condomínio, execução fiscal (IPTU) ou execução trabalhista.
Além das dívidas do imóvel, vale conferir também as restrições registradas na matrícula, como penhora e hipoteca. Veja o detalhamento em Ônus: Entenda as possíveis restrições dos imóveis.
Exemplos práticos
| Situação | Dívidas do imóvel | Resultado |
|---|---|---|
| Arrematação de R$300 mil | IPTU: R$50 mil Condomínio: R$200 mil |
A arrematação cobre todas as dívidas do imóvel. |
| Arrematação de R$300 mil | Trabalhista: R$100 mil Condomínio: R$200 mil |
Paga R$100 mil de trabalhista, R$50 mil de IPTU e R$150 mil de condomínio. Sobra saldo devedor de R$50 mil, que pode ser de responsabilidade do arrematante. |
| Arrematação de R$300 mil | Trabalhista 1: R$50 mil Trabalhista 2: R$100 mil IPTU: R$20 mil Condomínio: R$50 mil |
As dívidas trabalhistas são quitadas primeiro, depois IPTU e condomínio. Sobram R$80 mil, distribuídos entre outras penhoras ou devolvidos ao executado. |