O que significa direitos sobre um bem?
Quando você se depara com um edital de leilão descrevendo "leilão de direitos”, o objeto do leilão não é a propriedade plena do imóvel, mas os direitos que alguém possui sobre aquele bem.
Isso ocorre quando o detentor desses direitos ainda não completou as etapas legais necessárias para se tornar o proprietário oficial do imóvel.
Direitos podem ser penhorados?
Sim, direitos sobre um bem podem ser objeto de penhora e, consequentemente, leiloados. Isso ocorre quando o detentor desses direitos possui dívidas que necessitam ser saldadas, permitindo que tais direitos sejam transferidos ao arrematante como forma de pagamento.
Tipos mais comuns de direitos
- Alienação Fiduciária: Refere-se aos direitos associados a um imóvel utilizado como garantia em um financiamento. O arrematante assume as obrigações do financiamento, incluindo o pagamento do saldo devedor.
Exemplo: Carlos adquiriu um apartamento através de financiamento, onde a propriedade do imóvel permanece com o banco até que todos os pagamentos sejam efetuados. Caso Carlos enfrente dificuldades financeiras e acumule dívidas, seus credores podem penhorar os direitos que ele possui sobre o imóvel e colocá-los em leilão. O arrematante deste leilão adquire os direitos de Carlos sobre o apartamento, incluindo a responsabilidade pelas obrigações financeiras pendentes do financiamento.
- Contrato de Compra e Venda não registrado: os direitos decorrentes de um contrato de compra e venda do imóvel que não foi formalmente registrado. O arrematante pode ter que regularizar a situação para obter a propriedade plena.
Exemplo: Ana e João firmaram um contrato de compra e venda de um terreno, porém, não realizaram o registro dessa transação no Cartório de Registro de Imóveis. Devido a dívidas acumuladas por João, seus credores decidirem penhorar e levar a leilão os direitos que João possui sobre o terreno. O arrematante desse leilão estará adquirindo a promessa de compra e venda existente entre João e Ana. Para se tornar o proprietário oficial do terreno, o arrematante precisará, então, regularizar a situação, realizando o devido registro no cartório e cumprindo quaisquer outras obrigações pendentes associadas à propriedade.
- Direitos Hereditários: Envolve os direitos sobre bens dentro de uma herança pendente de divisão formal entre os herdeiros.
Exemplo: Após o falecimento de Roberto, seu único filho tornou-se o herdeiro de um imóvel. Contudo, a partilha dos bens ainda não foi realizada formalmente. Se esse herdeiro enfrentar problemas financeiros e acumular dívidas, os credores podem optar por penhorar seus direitos hereditários sobre o imóvel e levá-los a leilão. Neste caso, o arrematante do leilão estaria adquirindo os direitos completos do herdeiro sobre a propriedade. Para se tornar oficialmente o novo proprietário do imóvel, o arrematante precisaria então seguir o processo de partilha e registro, formalizando sua aquisição.
Cuidados ao Arrematar Direitos
Arrematar direitos exige um entendimento claro das responsabilidades e potenciais complicações. Eis alguns cuidados importantes:
- Regularização do Imóvel: O processo de transformar os direitos arrematados em propriedade plena pode envolver um trabalho adicional significativo. Dependendo da situação do bem, a regularização pode incluir a necessidade de pagar o ITBI, realizar a confecção de uma nova escritura, e até mesmo lidar com débitos pendentes de financiamento ou promessas de compra e venda não quitadas.
- Consultoria Jurídica: Dada a complexidade envolvida na arrematação de direitos, buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial. Um profissional pode ajudar a navegar pelas nuances legais, identificar riscos potenciais e assegurar que o processo de arrematação e subsequente regularização seja conduzido de forma correta.