Ônus e gravames são restrições legais ou financeiras registradas contra um imóvel, que podem afetar a transferência de sua propriedade ou limitar seu uso. São restrições que garantem o pagamento de dívidas ou a observância de direitos específicos.
Esses termos podem soar complicados, mas entender o que significam pode transformar sua experiência de arrematação em leilão para melhor. Pense neles como características do imóvel que precisam ser consideradas, assim como você verificaria a localização ou o tamanho de uma casa antes de comprar.
Onde encontrar os ônus do imóvel?
Acessar essas informações é mais fácil do que parece. Você pode encontrar tudo o que precisa saber sobre um imóvel, incluindo seu ônus, no edital do leilão e na matrícula do imóvel. Os dois documentos devem ser disponibilizados pelo leiloeiro.
Principais Ônus na Matrícula de Imóveis
- Indisponibilidade: Trata-se de uma trava legal que impede o proprietário, geralmente um devedor, de vender o imóvel por vontade própria, pois o imóvel é reservado para garantir o pagamento de suas dívidas. No entanto, essa restrição não afeta a venda em um leilão judicial.
- Ponto de atenção: Após arrematar um imóvel com indisponibilidade, o comprador deve solicitar a baixa desse ônus, garantindo que você possa registrar o imóvel sem problemas.
- Penhora: Quando um imóvel é penhorado, ele serve como garantia para o pagamento de dívidas do proprietário. Esta situação não impede que o imóvel seja vendido em leilão.
- Ponto de atenção: Após a arrematação, essas penhoras devem ser baixadas a pedido do arrematante. Mas atenção, especialmente às penhoras relativas a dívidas do próprio imóvel, como condomínio ou IPTU. Você precisará confirmar se o valor arrecadado com a venda será suficiente para cobrir esses débitos.
- Penhora Trabalhista: Elas são garantias para dívidas trabalhistas e possuem prioridade no pagamento com o produto da arrematação.
- Ponto de atenção: O arrematante deve diligenciar para assegurar que o valor da arrematação seja suficiente para cobrir as dívidas do imóvel, levando em conta essa preferência dos créditos trabalhistas.
- Hipoteca: É uma garantia real que vincula o imóvel ao cumprimento de uma obrigação, geralmente um empréstimo.
- Ponto de atenção: Em leilões, as hipotecas são extintas com a venda, contanto que o credor hipotecário tenha sido devidamente intimado sobre o leilão.
- Alienação Fiduciária: Neste tipo de garantia, o devedor, chamado de fiduciante, transfere temporariamente a propriedade do imóvel ao credor, denominado fiduciário (normalmente os bancos), até o pagamento da dívida. Durante o período do financiamento, o devedor mantém a posse direta do imóvel, podendo utilizá-lo normalmente.
- Ponto de atenção: Muito cuidado! Se o imóvel estiver sob alienação fiduciária e for a leilão, você pode ter que assumir as parcelas restantes. Entenda que, ao arrematar, você adquire direitos e responsabilidades ligadas ao imóvel.
- Usufruto/Nua Propriedade: O usufruto concede a alguém, que não é o proprietário, o direito de usar e aproveitar os frutos de um bem. Se um imóvel sob usufruto vai a leilão, o que se vende é a nua propriedade.
- Ponto de atenção: Cuidado! Normalmente, o usufruto é vitalício, só extinguindo com o óbito do usufrutuário. Atenção para não arrematar um bem que você não poderá usufruir. Muitas vezes o usufrutuário já faleceu, e faltou apenas o registro do óbito na matrícula. Nesses casos, a arrematação pode ser uma boa oportunidade.
Baixa dos Ônus Pós Arrematação
Aqui vem a notícia tranquilizadora: muitos desses ônus, como hipotecas, são automaticamente baixados pelo juiz responsável pelo leilão, tornando o processo bastante simples. Para outros, como penhoras específicas, você, como arrematante, pode precisar solicitar a baixa diretamente nos processos de origem. Mas não se preocupe, isso é apenas uma etapa do processo de garantir que o imóvel esteja completamente livre para você.