Resumo rápido
- Ônus e gravames são restrições registradas na matrícula do imóvel, como hipoteca, penhora ou usufruto, que precisam ser conferidas antes de dar um lance.
- Essas informações estão no edital e na matrícula do imóvel, ambos fornecidos pelo leiloeiro.
- Na maioria dos casos, ônus como hipoteca são baixados pela decisão judicial que autoriza o leilão. Outros, como penhoras específicas, podem exigir que o arrematante solicite a baixa depois, dependendo do tipo de ônus e do processo.
- Cada tipo de ônus tem uma regra própria: veja a tabela abaixo antes de decidir o lance.
O que são ônus e gravames
Ônus e gravames são restrições legais ou financeiras registradas contra um imóvel, que podem afetar a transferência da propriedade ou limitar seu uso. Na prática, funcionam como uma característica do imóvel que você precisa considerar, da mesma forma que verificaria localização ou metragem antes de comprar.
Onde encontrar os ônus do imóvel
O edital do leilão e a matrícula do imóvel reúnem tudo o que você precisa saber, incluindo os ônus. Os dois documentos são disponibilizados pelo leiloeiro.
Principais ônus na matrícula do imóvel
| Tipo | O que é | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Indisponibilidade | Trava legal que impede o proprietário (geralmente devedor) de vender o imóvel por vontade própria, pois ele está reservado para garantir dívidas. | Não impede a venda em leilão judicial. Depois de arrematar, o comprador normalmente precisa solicitar a baixa desse ônus para registrar o imóvel sem problemas. |
| Penhora | O imóvel serve como garantia para o pagamento de dívidas do proprietário. | Não impede a venda em leilão. Após a arrematação, a baixa costuma ser solicitada pelo arrematante. Vale confirmar se o valor arrecadado cobre penhoras ligadas ao próprio imóvel, como condomínio ou IPTU. |
| Penhora trabalhista | Garantia para dívidas trabalhistas, com prioridade no pagamento sobre o valor arrecadado na arrematação. | Vale confirmar se o valor da arrematação é suficiente para cobrir essas dívidas, já que créditos trabalhistas têm preferência. |
| Hipoteca | Garantia real que vincula o imóvel ao cumprimento de uma obrigação, geralmente um empréstimo. | Em leilão, a hipoteca costuma se extinguir com a venda, desde que o credor hipotecário tenha sido devidamente intimado. |
| Alienação fiduciária | O devedor (fiduciante) transfere temporariamente a propriedade ao credor (fiduciário, normalmente um banco) até quitar a dívida, mantendo a posse do imóvel nesse período. | Atenção: se o imóvel estiver sob alienação fiduciária e for a leilão, você pode ter que assumir as parcelas restantes junto com o imóvel. |
| Usufruto / nua propriedade | O usufruto dá a alguém que não é o proprietário o direito de usar o bem e aproveitar seus frutos. Quando um imóvel sob usufruto vai a leilão, o que se vende é a nua propriedade. | Atenção: o usufruto normalmente só se extingue com o óbito do usufrutuário. Confira antes de arrematar se você poderá de fato usufruir do imóvel. |
Baixa dos ônus após a arrematação
Vários ônus, como a hipoteca, costumam ser baixados automaticamente pela decisão judicial que autoriza o leilão. Para outros, como penhoras específicas, o arrematante pode precisar solicitar a baixa diretamente no processo de origem, veja o passo a passo em Baixa de Ônus e Gravames na Matrícula. Cada caso depende do tipo de ônus e da situação do processo, não há uma regra única de prazo ou de quem faz o pedido.