Depois de acompanhar milhares de execuções judiciais, a D1 identificou um padrão comum entre os advogados que conseguem os melhores e mais rápidos desfechos para seus clientes. Reunimos aqui os pontos que mais fazem diferença antes do leilão acontecer.
1. Localizar bens do devedor com precisão
Pesquisas via oficial de justiça, Renajud (veículos) ou pelo site dos Registradores (registradores.onr.org.br) ajudam a identificar rapidamente os imóveis em nome do executado, usando CPF/CNPJ ou endereço.
2. Checar a matrícula antes de pedir a penhora
Antes de formalizar a penhora de um imóvel, vale confirmar na matrícula quem é o proprietário e se há ônus ou gravames. Isso muda o que está sendo penhorado (propriedade plena ou direitos sobre o imóvel) e pode inviabilizar a constrição. Por exemplo, se o imóvel for bem de família e não se enquadrar em nenhuma exceção legal.
3. Não pular a intimação
Após a penhora, é indispensável intimar o executado e eventuais cônjuges, coproprietários, credores fiduciários/hipotecários e usufrutuários. Pular essa etapa é uma das causas mais comuns de nulidade de leilão, o que significa recomeçar o procedimento do zero.
4. Priorizar laudo técnico na avaliação
Um laudo de avaliação por perito técnico custa mais do que uma avaliação por oficial de justiça, mas costuma refletir melhor o valor real de mercado e trazer mais informações (fotos, estado do imóvel), o que atrai mais interessados no leilão. A D1 também oferece avaliação por engenheiro ou por três corretores, sem custo, como apoio nesse ponto.
5. Considerar o parcelamento do lance
O art. 895 do CPC permite ao interessado propor a aquisição do bem em prestações, com pelo menos 25% de entrada e o restante parcelado. Essa possibilidade muda bastante o jogo: amplia o público de arrematantes (inclusive quem não tem o valor total disponível de uma vez) e tende a aumentar a disputa e o valor final de venda. Vale considerar deixar essa opção prevista no edital.
6. Ficar atento a 4 pontos que travam a venda
| Ponto de atenção | Por que trava o leilão |
|---|---|
| Superavaliação | Imóvel avaliado acima do mercado afasta investidores que buscam margem para disputa |
| Débitos condominiais altos | Quando ultrapassam o lance mínimo, o valor total pode superar o interesse de compra |
| Desconto baixo (10 a 30%) | Leilões pouco atrativos financeiramente reduzem a disputa e o valor final de venda |
| Ausência de visitação | Imóveis visitáveis têm taxa de arrematação muito mais alta que os fechados para visita |
Na maioria dos casos, esses pontos podem ser corrigidos com pedidos simples ao juízo, como solicitar novo laudo, requerer redução do lance mínimo (art. 891 do CPC) ou negociar quitação de débitos condominiais que superem o valor de arrematação. O resultado de cada pedido depende da análise do juízo e das particularidades do processo. A D1 orienta sobre o caminho processual, mas não há como garantir deferimento.
7. Verificar vaga de garagem em matrícula separada
Vagas com matrícula autônoma às vezes ficam de fora da penhora por descuido. Vale confirmar: imóvel sem vaga perde valor de mercado e liquidez.
Precisa de apoio em algum desses pontos no seu processo? Fale com o advogado responsável pelo seu processo na D1.