Quando a execução chega à fase de transformar bens em dinheiro, o Código de Processo Civil prevê três caminhos: adjudicação, alienação por iniciativa particular e leilão judicial. Veja as diferenças.
Adjudicação
O credor adquire o bem diretamente, por valor não inferior ao da avaliação, usando o próprio crédito da execução. É a primeira opção oferecida no processo, mas raramente é a mais vantajosa: o valor é o de avaliação cheia (sem o desconto do leilão) e, por não ser considerada aquisição originária, alguns ônus sobre o bem podem passar a ser responsabilidade de quem adjudica.
Alienação por iniciativa particular
Intermediada por um corretor, funciona de forma parecida com uma venda imobiliária comum. Tende a atrair um público menor, já que investidores acostumados a ativos de leilão costumam evitar esse tipo de negociação.
Leilão judicial
Conduzido por leiloeiro público credenciado, com fé pública e regras específicas que dão segurança a todas as partes. Alguns fatores tornam o leilão judicial, na maioria dos casos, o caminho com maior chance de gerar liquidez rápida:
- A tese de aquisição originária (bem livre de débitos e ônus anteriores) tem apoio consolidado na jurisprudência: em outubro de 2024, o STJ julgou o Tema 1.134 (recurso repetitivo, com trânsito em julgado), fixando que é inválida a previsão em edital que atribua ao arrematante responsabilidade por débitos tributários já incidentes sobre o imóvel antes da venda (art. 130, parágrafo único, do CTN). A tese vale para arrematações posteriores a 22/10/2024; cada situação concreta pode ter particularidades
- O desconto legal aplicado no leilão desperta interesse e favorece disputa de lances, o que tende a aproximar o valor final do preço real de mercado
- O exequente pode usar o próprio crédito do processo para arrematar, aproveitando o desconto, pagando só a diferença, se houver
- Todo o procedimento é fiscalizado pelo Judiciário, o que dá segurança tanto às partes do processo quanto ao arrematante
Importante: a viabilidade de cada uma dessas opções depende das particularidades do seu processo, do bem em questão e da decisão do juízo. Este artigo explica o cenário geral, não substitui a análise do caso concreto.