Depois de acompanhar milhares de execuções judiciais, a D1 identificou um padrão comum entre os advogados que conseguem os melhores e mais rápidos desfechos para seus clientes. Reunimos aqui os pontos que mais fazem diferença antes e depois do leilão acontecer.
Antes do leilão
1. Localizar bens do devedor com precisão
Pesquisas via oficial de justiça, Renajud (veículos) ou pelo site dos Registradores (registradores.onr.org.br) ajudam a identificar rapidamente os imóveis em nome do executado, usando CPF/CNPJ ou endereço.
2. Checar a matrícula antes de pedir a penhora
Antes de formalizar a penhora de um imóvel, vale confirmar na matrícula quem é o proprietário e se há ônus ou gravames. Isso muda o que está sendo penhorado (propriedade plena ou direitos sobre o imóvel) e pode inviabilizar a constrição. Por exemplo, se o imóvel for bem de família e não se enquadrar em nenhuma exceção legal.
3. Não pular a intimação
Após a penhora, é indispensável intimar o executado e eventuais cônjuges, coproprietários, credores fiduciários/hipotecários e usufrutuários. Pular essa etapa é uma das causas mais comuns de nulidade de leilão, o que significa recomeçar o procedimento do zero.
4. Priorizar laudo técnico na avaliação
Um laudo de avaliação por perito técnico custa mais do que uma avaliação por oficial de justiça, mas costuma refletir melhor o valor real de mercado e trazer mais informações (fotos, estado do imóvel), o que atrai mais interessados no leilão. A D1 também oferece avaliação por engenheiro ou por três corretores, sem custo, como apoio nesse ponto.
5. Considerar o parcelamento do lance
O art. 895 do CPC permite ao interessado propor a aquisição do bem em prestações, com pelo menos 25% de entrada e o restante parcelado. Essa possibilidade muda bastante o jogo: amplia o público de arrematantes (inclusive quem não tem o valor total disponível de uma vez) e tende a aumentar a disputa e o valor final de venda. Vale considerar deixar essa opção prevista no edital.
6. Ficar atento a 4 pontos que travam a venda
| Ponto de atenção | Por que trava o leilão |
|---|---|
| Superavaliação | Imóvel avaliado acima do mercado afasta investidores que buscam margem para disputa |
| Débitos condominiais altos | Quando ultrapassam o lance mínimo, o valor total pode superar o interesse de compra |
| Desconto baixo (10 a 30%) | Leilões pouco atrativos financeiramente reduzem a disputa e o valor final de venda |
| Ausência de visitação | Imóveis visitáveis têm taxa de arrematação muito mais alta que os fechados para visita |
Na maioria dos casos, esses pontos podem ser corrigidos com pedidos simples ao juízo, como solicitar novo laudo, requerer redução do lance mínimo (art. 891 do CPC) ou negociar quitação de débitos condominiais que superem o valor de arrematação. O resultado de cada pedido depende da análise do juízo e das particularidades do processo. A D1 orienta sobre o caminho processual, mas não há como garantir deferimento.
7. Verificar vaga de garagem em matrícula separada
Vagas com matrícula autônoma às vezes ficam de fora da penhora por descuido. Vale confirmar: imóvel sem vaga perde valor de mercado e liquidez.
Depois do leilão
Arrematado o bem, o processo entra numa nova fase. Como advogado do exequente, alguns pontos merecem acompanhamento próximo para que a satisfação do crédito aconteça sem atrasos.
1. Pagamento e expedição do auto de arrematação
Após o pagamento do arrematante, a D1 formaliza o auto de arrematação, documento que comprova a venda. Os prazos desse trâmite variam conforme a vara e o volume de processos em cada cartório. A D1 acompanha o andamento, mas o prazo final depende do juízo.
2. Carta de arrematação e ITBI
Assinado o auto, é expedida a carta de arrematação, que o arrematante leva ao cartório junto ao comprovante de pagamento do ITBI para registrar a transferência de propriedade. Esse trâmite é do arrematante, mas o advogado do exequente costuma ser acionado quando há dúvida sobre valores a serem satisfeitos com o produto da venda.
3. Satisfação do crédito: o ponto que mais interessa ao exequente
Com o dinheiro do leilão em juízo, é hora de requerer o levantamento dos valores devidos ao seu cliente. Alguns cuidados fazem diferença real nessa fase:
Concurso de credores. Se houver mais de um credor concorrendo aos valores (dívida trabalhista, fiscal, condominial e hipotecária, por exemplo), a ordem de preferência entre eles é definida por lei e influencia diretamente quanto sobra para o seu processo. Vale já sugerir ao juízo a ordem do concurso de credores com base nas regras legais aplicáveis ao caso. Isso dá mais governança ao advogado sobre o andamento e ajuda o juiz a decidir com mais agilidade, em vez de esperar uma manifestação de ofício.
Quando o crédito não cobre tudo. Se o valor do leilão não for suficiente para satisfazer integralmente o crédito do seu cliente, vale avaliar negociar diretamente com as demais partes envolvidas para compor um acordo sobre a divisão dos valores, em vez de deixar a disputa se arrastar em incidentes processuais.
Alinhamento com o arrematante. É do interesse do exequente manter uma relação colaborativa com o arrematante. Foi ele quem trouxe a liquidez que vai satisfazer o crédito, então facilitar o que estiver ao alcance do advogado (esclarecimentos, agilidade em manifestações necessárias) ajuda o processo inteiro a andar mais rápido, inclusive o levantamento dos valores.
4. Registro no CRI
O arrematante leva a carta de arrematação ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) para efetivar a transferência. Não é incomum o cartório levantar exigências adicionais. Nesses casos, o suporte da D1 ajuda a esclarecer o procedimento, mas cada cartório pode ter exigência própria, então não há como garantir prazo de registro.
5. Aquisição originária, o que muda pra sua execução
Em leilão judicial, o imóvel é entregue ao arrematante livre de débitos e ônus anteriores (aquisição originária). Em outubro de 2024, o STJ julgou o Tema 1.134 (recurso repetitivo, com trânsito em julgado) fixando a tese de que é inválida a previsão em edital que atribua ao arrematante responsabilidade por débitos tributários já incidentes sobre o imóvel antes da venda, com base no art. 130, parágrafo único, do CTN. É um precedente forte a favor do exequente e do arrematante, mas vale sempre checar o edital e o entendimento do juízo no seu processo específico — a tese vale para arrematações posteriores a 22/10/2024 e cada situação concreta pode ter particularidades.
Precisa de suporte em algum ponto do processo, antes ou depois do leilão? Fale com o advogado responsável pelo seu processo na D1.